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房企转型梦寐以求的一双翅膀


2018年7月25日
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城市更新、长租公寓。
——2018年中城联盟总裁第一聚最重要的8个字

 

▲与会总裁合影。

2017年,楼市高唱“冰与火之歌”;2018年,千亿已经被抛诸脑后,房企的下半场瞄准的都是万亿级市场。

因为,挑战与机遇总是相伴存在——

根据2017中国城市更新论坛的报告,城市更新将成为城市发展新的增长点,市场规模有望突破万亿;

2017年,链家大数据也指出“大概在2020年的时候,中国大概会有一个3万亿的长租市场”。(左晖 | 一年前谈了“租赁崛起”,今天迎来“租购并举”)

如今,政策不断叠加、一二线土地依然稀缺,城市必须更新发展、人民也正在走向“租购并举”的新时代,无论从哪个角度看,房企都面临着重大的转型压力。

恰在此时,有一群人开了个好头。

7月20日,近五十位中城联盟总裁各路云集、相聚北京,共同聚焦“城市更新”和“长租公寓”两大转型主题。

这,是中城联盟总裁2018年的第一聚。聊爆点、出干货,一起“找准增长点,开创新未来”。

以下为此次会议精华观点摘录:


一、城市更新密码

面对万亿市场,几乎没有房企不动心,但是速度和准度决定发展的宽度。房企中,有扎根于此20年不弃的区域企业;也有自2017年入场的三甲“碧恒万”;50强纷纷试水,百强更是奋起直追。

这一次,我们邀请到以“段子+创新”闻名业界的陶红兵和朗诗绿色集团技术男神谢远建,前者亲手主导了北京城市更新项目的开端之作——梵悦108项目,后者负责朗诗绿色集团产品打造管理及产品创新工作、最了解朗诗创新项目的动态和技术前沿。这两位大神久经沙场、了解传统房企,但同时又能以独特视角审视地产行业发展,带来启发。

1 城市更新,掌握地产新增长的密码


陶红兵
中城联盟总裁联席会会长、愿景集团董事长、链家董事

深圳的城市更新大多在于城市旧改。而北京更多的是包括整栋物业项目的提升改造、老旧小区的局部改进等,我们给它起了一个名字,叫存量的有机再生。

北京城六区的近5000个小区中,2000年前的小区占了一半以上。现在北京没有电梯的老旧小区约一千多个,很多老旧小区居民的平均年龄在65岁以上,老龄化严重,而居民、政府、企业三方都受困于这一点,居民搬不走、城市形象不能改变、安全隐患大量存在、拆迁成本高。不仅是北京,很多城市都存在这样的问题。老小区大多位于城市非常好的位置,这是潜在的价值,但是它的配套、设施、功能、设计、空间都是错配的,所以它的价值发挥不出来。

我们理解的存量更新就是从这几个错配上做纠偏、改造、提升,这就是我们价值的来源。

我们现在做存量的有机再生、更新,其实是围绕它现在存在的问题做改变,只要改变一点就有价值提升,如果改变几点就会产生很大的价值,如果全部改变,那就是整个改造或者旧改,是一个完整的更新。

城市更新目前主要面临三个方面的难点:第一,拆迁价格高,业主漫天要价,出价和诉求之间不对称;第二,规划难突破,老旧小区没有停车位,车位解决不了,需要政府在规划方面给予支持;第三,算帐难,因为涉及到土增税,涉及到各个地方的算法,会有非常大的不一样。

能不能把老人从配套、空间等错配的老旧小区迁走,迁到有一些养老服务和设施的小区里?我们更愿意他们被迁到租金更贵、环境更好的地方,每个月再发他一些生活费,子女也觉得踏实了,原来的房子产权不做任何交易,还是你的房子,还能实现增值。这种做法可以照顾到所有参与者:老人得到了照料;政府满意,城市面貌得到提升;安全隐患得到消除;而且白领可以就近工作生活,也减少了路上交通的拥堵。

2 绿色引领,创造价值
——朗诗城市更新的探索与实践

谢远建
朗诗绿色集团副总裁、首席技术官

朗诗做绿色地产,从2004年就开始了,一直到今天,从来没有变过。从2015年进入城市更新的领域,我们一直在探索这个方向上到底有什么样的机会和可能性。

我们特别重视那些外表功能性之外的东西,在使用过程中跟人体的各种体验相关的细节和内容,所以在声、光、温度、湿度方面做了非常多细致专业的工作。

被动式建筑,应用在城市更新的项目当中更加地困难,因为新建的项目做被动式建筑有更便利的条件,但是城市更新项目的各种构造结点、技术的处理非常复杂。

经过很多年的探索,朗诗在绿色建筑这个维度上,已经从原来的向欧洲人学习,到跟中国的实践结合,不断地探索,现在已经能够自如应用。我们完全按照自己的理念,先建筑后设备,因地制宜、因人制宜地运用各种技术,不断创造消费端的价值,让绿色建筑的投入和消费者之间的价值建立一个良性的关系。


二、长租公寓探索

如果说城市更新是准万亿市场,长租公寓的万亿未来则已经不折不扣地来了:2013年,我国首次提出建立“房地产长效机制”;2015年初,政府开始制定一系列的政策,鼓励支持租赁市场的发展;十九大报告中,习近平主席明确提出了“租购并举”的发展方向。

面对万亿租赁市场,开发商、创业公司、酒店集团都在加速布局、分秒必争。

而长租公寓恰是其中最重要的一股力量,这一次,“房企系”代表旭辉集团、“创业系”代表企业魔方公寓以及匠心品牌自如的发言人聚力登场,和而不同地描绘了长租公寓的潜能和未来。

1 从领寓谈起,地产商的转型思路


陈东彪
旭辉集团执行总裁

领寓简介:成立于2016年7月成立,被称做“旭辉+”,被誉为企业“七小龙”之一。国内覆盖5大区域、16大城市,国际出海日本,目前规模已突破3.5万间。它立志打造中国版EQR,立下坚实目标:2021年,规模30万间,IPO上市。(报告!发现两个除了创新啥也不会的企业!)

开发商的扎堆进入加速了行业洗牌,目前市场处于洗牌与窗口并存阶段。

城市布局:一线、准一线城市为主战场,二线处于初步发展期。
行业融资进入大规模资本运作期。

民企开发商在长租公寓领域的优劣势:

优势:
1、资金优势:地产主业输送资金支持、融资成本低。
2、资源优势:集采供应商资源。成熟的住宅产品设计资源。
3、区域地产事业部的支持协同优势。

劣势:
1、精细化运营经验不足:从“追求快周转的开发” 到“长期自持运营” 需要过渡时间。
2、脱胎于传统地产行业,信息化体系的建立现状不足。

关于房企转型的思考:

转型方向——房地产市场高歌猛进的时代接近尾声,从增量开发转向存量运营。

凯德模式和REITs模式是国内房企未来向资管转型的两条路径。

目前,前30名开发商的增幅远远高于100名的开发商,特别是有一些“大象能跳舞,小的企业,可能慢慢会退出房地产市场。

在消费升级大趋势下,房地产相关服务市场成为新的蓝海,所以住房制度建设,将成为非常大的突破口,地产服务领域的市场未来越来越大。

我相信未来长租公寓市场会更大,因为存量远远大于增量。中国人太喜欢买房子,我认为这不是特别正常的现象。未来应该用长租公寓的方式来解决我们的居住问题,特别是公寓可以做得品质非常高。

2 专业协作,合作共赢
——自如O2O实践经验分享

解云航
自如资管平台总经理

自如简介:2011年,自如在链家内部创业,成立事业部,比起被称作“长租公寓元年”的2017年,整整早了六年。
2016年,自如品牌独立发展,在五年的时间内战略崛起:坐拥70万间房源、超过160万自如客以及35万名业主。
2018年,自如斩获40亿A轮融资,预计扩展房源至85-100万间……

O2O,我理解就是变成两件事,第一件事,必须做好线下运营;第二件事,做好线上的建设和管理。

中国租赁市场有三个难点:

第一,物业的供应;第二,产品化;第三,运营服务。

长租公寓的发展,在2014年到2016年慢慢进入规模增长状态,具备一些能力。2017年、2018年的时候速度越来越快,这跟房地产市场向头部效应集中具有类似性。所以到今年6月份,我们拥有了(包括租约的形式)70万间房源,今年的目标是85万间到100万间。

自如资管模式有三种:第一种是传统的租赁方式;第二种是委托管理,我们通过输出自己的品牌、系统能力、运营能力,收取一些委托管理费;第三种是战略合作,非常希望这种模式能够应用在中城联盟里。

3 魔方经营模式与合作优势

柳佳
魔方生活服务集团CEO

魔方简介:2009年成立,坐拥几百家门店,稳坐连锁集中式长租公寓头把交椅。而CEO柳佳,纵横行业多年,先后参与了如家、海友等品牌的创立,具有丰富的管理经验,正在赋予魔方与众不同的价值。

2017年是“租购并举”的元年,从九部委发文到十九大报告,都是把整个中国房地产发展的未来方向定义为资产运营、服务或者管理。我们并不是在风口来临时进入这个行业,而是提前预估到趋势,做了很多布局。

我们的运营标准化,魔方公寓是主打产品,大概有560多条流程,其中有50多条主流程,涉及到财务、采购、IT等十几个不同部门。所有SOP标准非常清晰,也就是每开一家新店,管理模式都一样,复制性强。

风口来了,但这个市场远远没有到竞争的地步。这个市场非常大,有几万亿,我们才刚刚起步,整个行业的渗透率只有不到0.5%,谈竞争太早。而且从运营角度来讲,大家更多是互补,而不是竞争。术业有专攻,房企的最大优势是资源,希望通过我们的运营能力的输出,跟更多资源方合作,打造一个更大规模的长租公寓市场。

4 租赁住房金融面面观

路林
中城投资董事长

用金融视角看租赁住房市场,最有知识含量的专业剖析。

住和商已经发生变化:第一,核心是租和售在发生变化;第二,产业到了下半场,粗放式要走到精细化经营。

房地产也叫不动产,为什么叫不动产?第一,不能移动叫不动产;第二,卖不动的时候叫不动产。所以不动产投资和不动产经营的话题要比房地产开发本身大得多。

投资建议:应该对标房地产基金和REITs,对标这些模型能够让你真实地看清这个世界;重仓人口净流入城市,重中有轻,轻中有重;投资、运营双管齐下,成本效率致胜,营运性现金流第一。有这些特征的企业,应该成为我们投资的对象。

什么叫做现代金融?三句话:现代金融以中长期、有效资本形成为核心;以VC/PE的视角和逻辑,审视产业投资之公司价值来源;PERE和REITs,是房地产、不动产领域的现代金融重要工具。


三、访问梵悦·万国府项目

会议期间,陶红兵会长亲自带队参观了城市更新项目的代表作——梵悦·万国府。项目提出“家庭式灵动居住”空间概念,面向使馆区涉外人士、国际企业主、CEO及其家庭,提供全新、便利且富有品质的生活居住空间。

▲参观现场。

中城联盟秘书长李洁主持会议,并表示:今天的分享让我感动,让我们深入了解城市更新和长租公寓两个重要的蓝海领域,也让我们再一次体会到细节是成功的关键。很多企业加入中城联盟19年,伴随中城联盟一路成长起来,还有一些新加入的企业,也相见如故。中城联盟有一个很特别的气场,无论何时加入,深情厚谊都会互相传递。这是中城联盟的价值所在,也是联盟二字的意义。

▲中城联盟秘书长李洁主持会议。

9小时,分享+参观,高效的中城联盟霸道总裁们深入城市更新和长租公寓。对于他们来说,房企的转型之路仍然任重道远,但是每一次相聚和交流都能带来星火和希望。

现场精彩掠影:

 


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